Economie de la construction

Bien que dans la plupart des économies sur la planète, les bâtiments représentent une grande partie du stock de capital, ainsi que des dépenses annuelles en immobilisations, l'économie de la construction fut longue à émerger car elle manquait de fondements théoriques jusqu'à l'arrivée de l'école autrichienne d'économie.

Les politiques erronées du multiplicateur keynesien

Pendant longtemps, un adage simpliste voire idiot prétendait que "quand le bâtiment va, tout va !", ce qui laissait augurer une politique du multiplicateur keynésien. Si l’État favorise le développement du secteur de la construction alors, par enchaînement, tous les autres secteurs bénéficient de ce bonus. Bien des économistes, en faveur d'un plan de relance, ont trompé les décideurs à cet égard et cette politique désastreuse a conduit à des pertes douloureuses. Cette perspective est contraire à une épistémologie réaliste de l'économie de la construction. Jusqu'alors, les économistes adoptaient une épistémologie positiviste en s'obnubilant sur la prévision des conséquences économiques d'une décision publique à l'aide d'une base de données historiques de plus en plus vastes sur les bâtiments individuels et de leurs composants.

L'économie de la construction reposait beaucoup trop sur une méthodologie de l'école béhavioriste des décisions d'investissement. Ces principes d'actualisation ont été empruntés aux domaines de la budgétisation du capital et de l'analyse des coûts et avantages, concernant les secteurs privé et public, et qui furent appliquées aux spécificités du domaine du bâtiment (analyse du cycle de vie des coûts).

L’hétérogénéité du stock de capital et subjectivité des choix de l'économie de la construction

Le sujet abordé par l'école autrichienne montrent différemment que ce sont les décisions concernant l'utilisation du capital hétérogène, qui sont primordiales. Ces principes, que l'école autrichienne d'économie met en valeur, orientent, dès lors, l'analyse des problèmes de l'économie de la construction vers des éclairages théoriques solides et pertinents. Une foule de décisions au jour le jour, d'apparences mineures, concernent la construction comme l'entretien du bâtiment et son remplacement dans son ensemble, ce qui constitue des dépenses importantes échappant au contrôle adéquat d'une méthode de l'analyse des choix d'investissement, et qui se réfèrent à l'analyse du capital comme l'école autrichienne la propose.

Dans bien des cas de gestion de portefeuille immobilier, plusieurs choix impliquent des arbitrages entre différentes actions qui couvrent plusieurs caractéristiques : par exemple, la réparation de la charpente d'un toit d'un bâtiment ou le remplacement des ascenseurs constituent deux choix alternatifs avec des coûts subjectifs. Quelle est la priorité économique ou l'urgence temporelle ? En outre, beaucoup de choix impliquent des arbitrages entre des actions affectant toutes les propriétés appartenant au même groupe immobilier : sélection d'un système informatique centralisé pour la prévention de l'entretien, détermination du budget global de réfection d'une année particulière, etc

L'activité de la construction comprend une large panoplie d'activité qui concernent l'acquisition (ou expropriation) foncière, la conception architecturale, les bureaux d'études (en conception et en exécution avec les cabinets de synthèse technique), l’ingénierie civile des réseaux d'accès (VRD : Voirie et réseaux divers), l'érection de bâtiments, la coordination des métiers dits de second oeuvre (CVC, électricité et autres fluides), la réhabilitation, la rénovation ou démolition. Mais, l'économie de la construction concentre aussi son action sur des décisions d'investissement liés à des questions de gestion de portefeuilles de biens immobiliers (Asset Management) dans leur intégralité ou de la gestion des installations que ce soit pour les particuliers ou pour l'immobilier d'entreprise.

L'économie du processus de la construction

La notion de processus dans la notion de construction joue un rôle central, car elle met en perspective un aspect fondamental dans l'entreprise de la construction, c'est à dire son indétermination. Bien que les projets de construction doivent conduire à leur finalité, l'impact de mauvaises décisions empêchent bien de projets de se finaliser. La politique monétaire des banques centrales est déterminante dans la répercussion de l'économie de la construction.

Bien souvent l'approche comptable et économique sont confondues sans vraiment de distinction ou d'explication. Cependant, il est indispensable de comprendre que la notion de process, en comptabilité, est un concept ex post, comme s'il s'agissait d'un récit historique impliquant de nombreuses étapes interconnectées. La comptabilité, en tant qu'enregistrement des écritures n'a aucun regard sur le futur. Par contre, le terme de «processus» est un concept très important en économie. Le point de vue de l'économiste, particulièrement l'économiste autrichien, est de donner une signification ex ante au processus. Comme le temps se déroule de façon inéluctable, les plans des acteurs économiques sont révisés au fur et à mesure que l'apprentissage a lieu. Friedrich Hayek, accentue l'aspect d'essais et d'erreurs. Aussi, le processus de construction, implique une anticipation sur la manière dont le plan individuel va se dérouler. Mais, rien ne peut autoriser l'accomplissement complet et définitif de ces plans. Alors que le temps se déploie, les acteurs économiques apprennent et adaptent de nouvelles connaissances qui sont disponibles. En bref, le mot «processus» de l'économie concernent des étapes ou des phases qui sont fondamentalement inconnaissables à l'avance. Les raisons de cette incertitude ou d'indétermination radicale est liée aux coûts, aux prix, à la technologie, aux goûts et aux préférences des consommateurs, aux actions des autres individus et surtout, de l'intervention des pouvoirs publics, dont le plus important d'entre eux, l’État.

Les politiques monétaires à l'origine de l'effondrement des marchés immobiliers

Comme le signale Robert Higgs, dans son article en 1988, dans la revue, The Freeman, les phases d'expansion et de contraction du secteur de l'immobilier ne concernent pas uniquement notre période actuelle mais se sont manifestées également dans les années 1920 et 1930, aux USA. Et, l'acteur à l'origine de ces fluctuations économiques est le même, la banque centrale.

Après la Première Guerre mondiale, l'activité de la construction dans le secteur privé, repris à un rythme sain. Mais, alors que l'économie, dans son ensemble subissait une légère dépression dans les années 1920 et 1921, les activités de construction ont vivement progressé. Le boom de l'immobilier eut lieu dans de nombreuses régions du pays, affectant la construction tant résidentielle que commerciale. Les Gratte-ciel firent leur apparition dans les zones du centre-ville de la plupart des grandes villes, et d'énormes développements en banlieue émergèrent. Le pic atteint 1926. La chute commença, croisa la crisa boursière de 1929 s'accentua jusqu'en 1933.

Le boom de la construction des années 1920 a "consommé" une grande somme de fonds prêtables. Les sociétés de développement immobilier ont émis des obligations garanties par de nouvelles structures qu'ils construisaient (titres hypothécaires). La dette hypothécaire résidentielle passa de 9,4 milliards de dollars en 1920 à 30,2 milliards de dollars en 1930.

Cette rapide et vaste dégradation du marché immobilier a pour origine une politique monétaire permissive créant des conditions accommodantes pour les emprunteurs. Cette politique de la Federal Reserve bank a causé la croissance de la masse monétaire trop rapide au milieu des années 1920, et elle a maintenu des taux d'intérêt inférieurs à ce qu'ils auraient du être normalement. Cette politique monétaire a encouragé les épargnants à investir davantage dans des structures économiques de trop longue durée de vie avant qu'elles ne trouvent leur maturité (rentabilité). Il s'agit de la politique monétaire que les économistes autrichiens dénomment le malinvestissement. De nombreux projets immobiliers ne virent jamais la fin de leur travaux. Le même scénario s'est produit à la fin des années 1990 et à la fin des années 2000.

S'intéressant au marché immobilier en Chine, David Isaac, Jean Jinghan Chen, Dianchun Jiang (1998) affirment que la théorie de Friedrich Hayek sur les fluctuations économiques explique la contraction du marché immobilier en 1994 en Chine. Toutefois, comme toute théorie en économie fermée, la théorie de Hayek est jugée plus robuste lorsqu'elle est appliquée aux villes où il y a de lourds investissements directs étrangers, telles que Shanghai. C'est grâce à l'investissement direct étranger que l'industrie de l'immobilier à Shanghai s'est bien comportée, malgré la politique monétaire serrée du gouvernement chinois et la contraction économique de l'industrie dans les autres régions du pays durant la même période. La difficulté de classer les investissements étrangers dans l'immobilier parmi l'investissement direct, partage des points communs, nous indiquent les auteurs, avec la plupart des caractéristiques de la théorie du portefeuille d'investissement. Ils ajoutent que les investissements étrangers directs dans l'immobilier reflètent les imperfections du marchés des capitaux en Chine.

La prévision des économistes de la construction

Cependant, la tâche de l'économiste en général, et de l'économie de la construction, en particulier, est d'aider les décideurs concernés au jour le jour par des opérations impliquant des exploitations entières de biens immobiliers qui sont à leur disposition. L'histoire économique de l'activité de la construction tend à simplifier la pratique de la construction ce qui signifie une homogénéisation du capital. Cette analyse ne repose pas sur une étude de la sensibilité de l'économie vis à vis des anticipations et des mutations économiques auxquelles les décideurs sont continuellement confrontés. De plus, les prévisions économiques ne sont pas convaincantes sur les périodes de temps prolongées associées au cycle de vie du bâtiment.

Les économistes de la construction doivent avoir à l'esprit que les bâtiments sont conçus et construits avec des changements continuels. L'objectif n'est pas de prédire tous les changements possibles et de s'y préparer à l'avance, mais plutôt la tâche des économistes est d'offrir des stratégies et des outils pour faire face au changement quand il surgit, à une date indéterminée et improbable.

Bibliographie

• 1989, Ranko Bon, "Building as an Economic Process: An Introduction to Building Economics", Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice-Hall

• 1998, David Isaac, Jean Jinghan Chen, Dianchun Jiang, The Effect of Foreign Investment on the Real Estate Industry in China, Urban Studies, November, vol 35, n°11, pp2101-2110

• 2005, Mark Thornton, “Skyscrapers and Business Cycles”, Quarterly Journal of Austrian Economics, Vol 8, n°1, pp51–74

• 2006, Gerard De Valence, "Building as an economic process: the Austrian approach revisited", Construction Management and Economics, Vol 24, n°7, July, pp767-771

• 2008, Robert Higgs, Construction Boom and Bust Between the World Wars. The Recent Housing Bubble Had a Spectacular Predecessor, The Freeman, June, Vol 55, n°5

Liens externes

• The future of building economics: A Note, par Ranko Bon, en juin 1999

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