Logement

Les questions liées au logement sont parmi les plus importantes dans une société, en particulier en France, où la pénurie organisée par des politiques restrictives sur l'offre immobilière nourrit une « crise du logement » persistante depuis 1914.

Historique

Dès 1914, le blocage total des loyers, maintenu pendant l'entre-deux guerres, nourrit une pénurie de logements : les propriétaires et constructeurs sont dissuadés de louer leurs biens ou d'en construire de nouveaux puisque la rentabilité de leur investissement sera mauvaise. Cela débouche sur les effets classiques de toute politique de contrôle des prix : offre en baisse et détérioration du logement pour tous. Entre 1918 et 1939, la France a construit 2,5 fois moins de logements que la Grande-Bretagne, et deux fois moins de logements que l'Allemagne, pourtant affaiblie par une crise monétaire grave, et l'arrivée au pouvoir des nazis. 1 800 000 logements furent construits en France entre les deux guerres, soit moins de 100 000 par an ! En comparaison, sans contrôle des loers, la Grande-Bretagne construira 3,7 millions de logements sur la même période et en rénovera 500 000. L'Allemagne, 4 millions ! Entre les logements manquants et les unités insalubres, la pénurie avant guerre est estimée à 2 millions d'unités.

Les destructions de la guerre et le contrôle des loyers maintenu à la sortie du conflit n'améliorent pas la situation. Au contraire, la loi de 1948 bloque les loyers de certains logements à un montant ridiculement bas, entraînant les mêmes effets : sous-investissement et non entretien. Favorisant néanmoins le logement neuf, elle a des effets légèrement moins graves, qui atténuent la crise du logement. Malgré tout, en 1952, tous secteurs confondus, la France construisait 20 logements pour 10 000 habitants, contre 99 en Allemagne occidentale. Sous l'influence de Jacques Rueff, ce dernier est progressivement supprimé, mais ses effets continuent à s'exercer de façon indirecte par le niveau des loyers des logements sociaux.

Avec la protection croissante des locataires et la montée de revendication du « droit au » logement, le taux de logements effectivement disponibles se réduit, de même que les constructions. Ainsi, la loi Quillot et 1982 réinstaure un contrôle des loyers partiels et rend plus difficile l'expulsion des locataires ne payant pas leur loyer. Effet immédiat : chute brutale des constructions de logement, au détriment des plus pauvres auxquels les propriétaires demandent toujours plus pour se protéger des mauvais payeurs contre lesquels ils seront démunis. En 1981, il y avait 125 000 mises en chantier par le secteur libre. Après cette loi, on tombe à 71 000 en 1982 et 32 000 en 1985. En surprotégeant les locataires, les pouvoirs publics privent donc de logement les plus faibles. Dernier avatar de cette liste de mesures aux effets exactement contraires à ceux recherchés, le droit opposable au logement, qui entretient l'idée fausse qu'avec une dette de 2000 milliards d'euros, l'État peut tout.

Il y a actuellement en France une pénurie de 1,5 à 3 millions d'habitations. Cette pénurie a entraîné une augmentation des coûts du logement supérieure de 70 % à celle des revenus sur ces dix dernières années, ce qui pénalise lourdement les familles modestes et les classes moyennes. Entre 1990 et 2006, les ménages de la classe moyenne connaissent une hausse sensible du poste de consommation « logement, eau, gaz et électricité », passant de 20 à 25,2 % des dépenses de consommation des ménages français

Les causes de la crise du logement en France

Les déterminants de la crise du logement actuelle sont essentiellement liés à une offre volontairement limitée par l'État, à travers des règlementations de zonage mises en place dans les années 1960 et aggravées depuis, qui entravent la constructibilité du sol. Toutes les interventions imaginées par l'État et les collectivités pour résoudre ces pénuries sans s'interroger sur leur fondement les ont en fait aggravées :

Le logement social, outil majeur de l'intervention de l'État dans le domaine du logement, aggrave la ségrégation entre catégories sociales, tout en permettant à des personnes qui pourraient se loger sans aide de jouir dans la durée de rentes de situation entretenues par les épargnants et les contribuables. Comme le note Christian Julienne, « le système HLM ne donne pas à ses locataires un bail mais une attribution à vie transmissible aux enfants ». Il n'aide pas les plus pauvres, il donne des privilèges. Il constitue en cela un incroyable gaspillage de ressources. Le secteur du logement social, en France, immobilise au moins 500 milliards d'euros qui pourraient être employés de façon plus productive. Ainsi, pour Vincent Bénard de l'Institut Turgot, le logement social est le « capital mort » de la société française. Les aides versées aux locataires ont en outre fait monter les loyers, les propriétaires intégrant cet élément dans les loyers. On notera donc sans surprise que la crise du logement est concomitante de l'intervention croissante de l'État dans le domaine du logement : Loi Loucheur de 1928, Loi de 1948, loi Barre de 1977, Loi Quillot de 1982, etc.

Les mesures temporaires de contrôle des loyers et de surprotection des locataires au détriment des propriétaires ont dissuadé la construction par les particuliers, et éloigné de nombreux épargnants de l'investissement locatif. En outre, en montant des usines à gaz telles que l'investissement Robien pour « aider » l'immobilier, l'État a complexifié cet investissement, là où une réduction pure et simple de la fiscalité aurait été plus efficace. Dès lors, les investisseurs institutionnels ont fui ce marché et ne détiennent que 125 000 logements loués en 2007.

Une étude internationale récente réalisée à Harvard indique que la France est un des pays de l'OCDE où le recouvrement d'un logement et l'expulsion d'un locataire sont les plus longs : en moyenne, 226 jours, dont 75 jours pour obtenir un procès et 135 jours pour l'application de l'acte de justice. Autre exemple de cette surprotection des locataires, aux Pays-Bas, les propriétaires sont obligés de payer des antisquatteurs afin d'éviter que leur bien soit squatté, car la justice ne fera pas respecter leur droit de propriété et laissera les squatteurs dans les lieux.

Une autre cause de la crise du logement réside aussi dans l'arbitraire et l'interventionnisme étatique visant à contraindre les propriétaires de ne pas expulser les locataires pendant la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars. Cet interventionnisme étatique, arguant ou se fondant sur le fait que l'on entre dans la période hivernale, ne prend pas du tout en compte la réalité de la situation économique liée aux transactions immobilières entre acheteurs et vendeurs. Au lieu de reprendre le cours normal de la vie économique immobilière, l'État a en outre contraint les propriétaires à souscrire une assurance afin de pallier les défauts de paiement des locataires (non sens économique et financier, puisque cela contribue d'une part à déresponsabiliser les locataires, et d'autre part que ce n'est pas aux propriétaires de payer à la place des locataires ; enfin, dans ce cas, la relation d'échange économique et financier liée à la transaction locative entre propriétaires et locataires, est bafouée.

Enfin, la pénurie organisée volontairement par l'État est le facteur essentiel de la hausse des prix depuis les années 1960 : ces règlementations empêchent l'offre de logement de s'adapter à la demande croissante résultant de taux d'intérêt historiquement bas. Les rares marchés mondiaux qui connaissent ce même pic de la demande, sans posséder ce type de règlementation du sol, ne connaissent pas de bulle immobilière. En outre, la France a multiplié les échelons et les organismes, rendant toute construction excessivement compliquée. Comme le note le programme d'Alternative Libérale, « la décentralisation inachevée a multiplié les échelons d’intervention et permis tous les excès ». Christian Julienne note de même que « un droit de l'urbanisme péremptoire et pléthorique est conçu pour raréfier les terrains constructibles au lieu d'en augmenter le nombre ». En particulier, la règlementation du sol par les permis de construire impose une pénalité très importante aux prix des logements : aux États-Unis, cette pénalité a été estimée à 275 milliards de dollars en 2005 par Ed. Glaeser et J.Gyourko, de Harvard, ou Randal O'Toole, du Thoreau Institute. En France, cela représente 45 milliards d'euros en 2005, soit le tiers du prix moyen d'un logement.

La loi SRU fixe de manière arbitraire des critères de décence et interdit de louer des logements inférieurs à 9 m² et 20 m³. À Paris, 80 % des chambres de bonnes sont inhabitées. Il est clair qu'un logement de 8 m² peut sembler inconvenant pour la plupart d'entre nous. Cependant, un sans-abri ne préfèrerait-il pas pouvoir se loger, en attendant de trouver mieux, dans l'une de ces milliers de chambres de bonne aujourd'hui vides ? L'ironie tient à ce que ces dispositions génèrent sans doute des effets contraires au but recherché. En altérant le droit des propriétaires de tirer profit des logements arbitrairement déclarés insalubres, la réglementation réduit davantage les incitations à les entretenir.

Les avantages supposés de ces règlementations se révèlent à l'usage discutables, leurs bénéfices étant largement inférieurs à leur coût social. Les grandes agglomérations ayant choisi de ne pas se doter de telles règlementations ne sont en rien des repoussoirs en termes d'urbanisme, et obtiennent des résultats économiques et sociaux plutôt meilleurs que les autres. À l'inverse, les « grands ensembles », les « villes nouvelles » ou les ZUP sont des illustrations visibles de l'échec du constructivisme.

Les conséquences de cet interventionnisme étatique font qu'il y a plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers de logements vides ou inoccupés, parce que les propriétaires ne veulent plus louer et préfèrent attendre des conditions favorables pour vendre.

Les propositions libérales

Les propositions libérales pour sortir de la crise du logement ont déjà été appliquées avec succès dans de nombreux pays. Elles sont de plusieurs ordres :

Tout d'abord, la « libération du foncier » qui implique que tout terrain doit être présumé constructible. Une telle libération du sol provoquerait rapidement une baisse de prix des biens immobiliers d'au moins un tiers par rapport à leur valeur actuelle selon Vincent Bénard. Comme le note un rapport officiel du Sénat de 2004, il n'y a « pas de pénurie de foncier brut » mais une « pénurie de l'offre de terrains mis sur le marché au regard de la demande de logements » (c’est-à-dire des terrains où la construction de logement a été autorisée par les maires). Libérer le foncier c'est donc faire baisser les prix et augmenter l'offre de logements. Dans un contexte d'abondance foncière, les propriétaires ne pourront pas se permettre d'augmenter abusivement leurs prix, l'offre nombreuse constituant la meilleure protection du locataire contre un excès d'appétit des bailleurs.

Il convient également de privatiser en grande partie le parc de logements HLM, en privilégiant l'accès à la propriété des locataires actuels. Ainsi, on responsabilisera les individus tout en abaissant pour eux le coût des loyers. Passer donc d'une ambition d'une société d'assistés à une société de propriétaires libres et responsables. Comme le note Philippe Galy, « c'est l'occupant qui est social, ce n'est pas le logement ». Pour les libéraux, si aide il doit y avoir, elle doit donc être destinée directement à l'individu, comme avec le chèque éducation. Pour les logements sociaux restants, ils doivent être destinés en priorité aux plus démunis et non être comme actuellement une ambition pour l'ensemble de la société ou, pire, des cadeaux qu'on donne aux amis du pouvoir.

En outre, pour pallier la complexité kafkaïenne du système d'aides actuelles qui ne font que monter les prix et privilégier les mieux informés au détriment des plus faibles, Vincent Bénard propose de substituer un « chèque-logement unique, dégressif pour éviter tout effet de seuil, calculé en fonction des revenus privés de chaque foyer, et du nombre de personnes qui le composent ». Ce système, sur le modèle (controversé chez les libéraux) d'impôt négatif aurait l'avantage de simplifier le système d'aides, de le rendre transparent et de réduire les perturbations induites sur le fonctionnement du marché immobilier.

Parallèlement, afin d'inciter les épargnants à investir dans le logement locatif et de faire respecter l'État de droit, l'État doit cesser de prendre part aux relations contractuelles entre propriétaires et locataires et faire respecter les contrats signés, en particulier dans le domaine des expulsions. Plus précisément, afin d'inciter les épargnants à investir dans le logement locatif, ceux-ci doivent retrouver une liberté contractuelle pour fixer les loyers et plus de souplesse pour rompre un bail, que l'on soit locataire ou bailleur. Comme le note Étienne Wasmer, meilleur jeune économiste de France 2006, « le non-respect des droits par l'une ou l'autre des parties est une difficulté transactionnelle majeure. Et en la matière, ce serait faire preuve d'angélisme que de faire porter le poids des dysfonctionnements du marché locatif sur les propriétaires. ». Face à la surprotection qui fragilise encore plus les plus faibles qui ne peuvent offrir les garanties suffisantes, il propose de faciliter les expulsions, ce qui aura pour effet de réduire les garanties nécessaires demandées par les propriétaires, qui savent qu'ils pourront récupérer leur bien facilement. Ainsi, les plus faibles auront un accès plus facile au logement.

Concernant l'offre, afin de permettre aux entreprises du bâtiment de répondre à la demande, il faut ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels issus des nouveaux pays entrants dans la communauté européenne.

Citations

• « S’il y a pénurie, dans un pays où on commence à nouveau à parler de 3 millions de familles mal-logées, la faute principale en incombe à l’étatisme de la production de logement, à l’héritage des législations et règlementations socialistes et à l’arbitraire administratif du système d’attribution. Seule la libéralisation de la construction de droit privé, et le retour à l’abondance de l’offre peut y répondre sérieusement. » (Jean-Gilles Malliarakis)
• « Un locataire et un propriétaire signant un bail s'engagent par un contrat lequel définit droits et obligations. Or, le non-respect des droits par l'une ou l'autre des parties est une difficulté transactionnelle majeure. Et en la matière, ce serait faire preuve d'angélisme que de faire porter le poids des dysfonctionnements du marché locatif sur les propriétaires. » (Étienne Wasmer)
• « Tout ceci n'est ni de gauche, ni de droite, juste le simple bon sens qui fait comprendre que le goût immodéré de notre pays pour les textes de lois abscons, léonins et semés d'embûches (l'expression " à peine de nullité " est celle qu'on y rencontre le plus souvent) rend la vie pénible à tous les gens de bonne foi, locataires comme propriétaires, et favorise paradoxalement procéduriers et grands propriétaires fonciers, dans une situation en passe de devenir explosive. » (Étienne Wasmer)
• « Avec le bombardement, le contrôle des loyers est la meilleure façon de raser une ville » (Assar Lindbeck)

Bibliographie

• 1959, Emerson P. Schmidt, "A look at the consequences of government in the housing business", The Freeman, August, Vol 9, n°8, pp8-12

• 1977. Lawrence B. Smith. "Anatomy of a Crisis. Canadian Housing Policy in the Seventies". The Fraser Institute.

• 1992. Georges Mesmin. Urbanisme et logement : Analyse d'une crise. Paris  PUF. (ISBN 2130448488)

• 2002. Edward L. Glaeser et Joseph Gyourko. The Impact of Zoning on Housing Affordability. [lire en ligne]
• 2006. Christian Julienne. Logement, solutions pour une crise fabriquée. Paris : Les Belles Lettres. (ISBN 978-2-251-44308-9) [prés. en ligne]
• 2007. Vincent Bénard. Logement, crise publique, remèdes privés. Paris : Romillat. (ISBN 2878941365), Acheter en ligne
• 2009. Christian Julienne. Comprendre la crise du logement. Paris : Les Belles Lettres. (ISBN 978-2-251-44367-6) [prés. en ligne]

Voir aussi

• Contrôle des loyers
• Crise du logement
• Produits dérivés sur l'immobilier
• Economie de la construction

Liens externes

Discussions sur le forum
Mathieu Laine à Ripostes sur le logement (for)
Crise du logement ? (for)
Article De Liberté Chérie Dans La Tribune Du 20/06/2007 Sur Le Logement (for)

• Vincent Bénard. « Droit au logement: malfaisance démagogique ». Objectif Liberté, 5 janvier 2007.
• Vincent Bénard. « "Logement, crise publique, remède privés", gratuit en PDF ». Objectif Liberté, 17 février 2012.
• Vincent Bénard. « La règlementation foncière, cause de la crise du logement ». La Revue Parlementaire, mai 2007.
• François Goulard. « La politique du logement, une aberration française ». Catallaxia.

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