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Contrôle des loyers

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Le contrôle des loyers désigne toutes les mesures prises par les pouvoirs public pour encadrer, réduire, augmenter et plus généralement contrôler le niveau des loyers sur un marché immobilier donné. Ces pratiques sont vues de manière consensuelle par les économistes comme l'un des pires moyens de faire face à une crise du logement. Comme le résume l'économiste suédois Assar Lindbeck (membre du jury du Prix Nobel d'économie : « Avec le bombardement, le contrôle des loyers est la meilleure façon de raser une ville »[1].

Présentation

Les protections, comme toujours, sont difficilement réversibles, car elles ont créé des situations de droits acquis, qu’il faut ensuite racheter : la loi de 1948, les plafonds de loyers, les protections des locataires indélicats, les difficultés de revente des logements sociaux… inextricable maquis ! Les offices d’HLM jouent un rôle incontournable, et il est reconnu que leur gestion n’est pas toujours optimum (exemple entre beaucoup d’autres, le contrôle sur les plafonds de ressources de leurs locataires…).

Les logements locatifs disponibles sont trop rares et chers : allégeons les obstacles à leur développement, et nous les verrons réapparaître, spontanément !

Une première clé, très simple, est identifiée depuis longtemps (R. Barre, 1976) : remplacer l’aide à la pierre par l’aide à la personne. « L'aide à la pierre est inefficace et injuste, et elle provoque la création de ghettos, en regroupant les occupants sur le critère d'un plafond de ressources. Curieusement, le secteur HLM cumule toujours les deux types d'aides. » (Les Échos, 7 juin 2000)

Une autre approche est bien connue aussi : vendre les logements sociaux à leurs occupants, même à un prix très bas pour les secteurs les plus difficiles. Les nouveaux propriétaires seront responsabilisés. Nous avons fait des propositions précises sur ce point (par exemple en décembre 2001). Le premier acte serait d’alléger les contraintes qui pèsent sur les offices d’HLM.

Une relativisation de la carte scolaire aiderait aussi : combien de locataires se refusent à déménager pour ne pas dégrader la condition scolaire de leurs enfants ?

Le droit de préemption par les communes est à remettre sérieusement à plat.

Citations

La France s'est longtemps obstinée à tenter de contrôler les loyers, en particulier au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, avec la « loi 48 » connue encore aujourd'hui :

« Calculez pour chaque pièce la SURFACE REELLE (art 5), appliquez le coefficient correspondant à sa nature (art 6). Le produit vous donnera la SURFACE UTILE. Déterminez ensuite le coefficient d’éclairement (art 8), de vues (art 10) additionnez les et divisés par trois (art 7). Vous dégagerez un coefficient moyen. Vous aurez votre SURFACE CORRIGE. Additionnez les surfaces corrigées de toutes vos pièces, plus les surfaces utiles des annexes. Vous aurez le total de la surface du local. Après quoi déterminez le correctif d’ensemble (art 11) en faisant la moyenne des coefficients d’entretien (art 12) et de situation (art 13). Multipliez la surface corrigée totale par le correctif d’ensemble. Ajoutez les équivalences superficielles des équipements (art 14). Diminuez pour absence d’ascenseur (art 16). Majorez pour usage professionnel (art 15). Vous obtenez la SURFACE CORRIGEE TOTALE ! Il y a ensuite un prix de base du mètre carré selon le salaire de base qui donne le LOYER « SCIENTIFIQUE » MENSUEL. »
    — Décret du 23 novembre 1948 et ses commentaires paru dans la Vie Française du 8 octobre 1948

Témoignage impressionnant que fournit cette législation sur l’état de dégradation avancée d’une société qui se refuse à utiliser le mécanisme des prix et qui prétend fixer les valeurs suivant des procédés théoriques. Quelques extraits du décret sont tellement explicites : comment savoir ce qu’est une pièce « claire sur plus de la moitié de la surface », ou « ensoleillée une bonne partie de la journée vers le fin de mars ou exposée au midi et ensoleillée, à la même époque, pendant la moitié de la journée en raison d’un masque partiel » ; l’administration parisienne ayant renoncé à tenir compte des français qui vivent dans des régions où l’on fuit le soleil. La définition d’une « large rue » ou « un espace de verdure ayant au moins quinze mètres sans vis-à-vis » laisse rêveur. On ose à peine s’aventurer dans les coefficients de vétusté qui se réfèrent au « jeu des portes et fenêtre », aux « cloisons gauchies » ou encore aux « marches d’escaliers usées et branlantes ». Et on ne peut que renoncer à suivre le législateur dans son appréciation personnelle du chiffrage de l’emplacement car on discutera éternellement pour savoir dans quelle mesure la proximité d’un lycée compense l’absence d’un bureau de tabac et s’il vaut mieux être aux environs immédiats d’une bouche de métro ou d’un pharmacien. Cet abus dans la perversion du langage devient plus éclatant encore lorsqu’il s’agit d’évaluer les équivalents mètres carrés des équipements à l’aide d’une nomenclature incroyable où un poste d’eau chaude sur baignoire » vaut 3,75 m² et des WC commun à l’étage ou au demi-étage d’un immeuble collectif » valent 0,5 m² !

Notes et références

  1. ↑ Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left, New York, Harper and Row, 1972, p. 39

Bibliographie

Voir aussi

Liens externes

B0.jpg Discussions sur le forum
Mathieu Laine à Ripostes sur le logement (for)
Crise du logement ? (for)


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