Negative Equity

Une situation de negative equity est une situation dans laquelle un emprunteur doit plus à celui qui lui a prêté que la valeur du bien qui garantit le prêt. Cela peut toucher en particulier le marché de l'immobilier après l'éclatement d'une bulle.

Les emprunteurs sont dans ces cas tentés de ne plus rembourser, même si peu le font dans la pratique. Selon une étude de la réserve fédérale de Boston, seuls 6,4% des emprunteurs en état de negative equity entre 1988 et 1993 au Massachusetts choisirent de le faire. Selon d'autres auteurs, c'est jusqu'à 20% des emprunteurs dans cette situation qui choisiraient de faire défaut^[1].

En 2009, ce sont par exemple entre 100 et 200.000 foyers qui seraient en situation de negative equity en Irlande.

Qu'est ce qui explique de telles bulles dans l'immobilier

Articles détaillés : logement et crise du logement.

La formation de bulles immobilières d'une ampleur telle que celle apparue dans certaines zones des Etats-Unis, en Irlande ou au Royaume-Uni n'est pas inhérente au fonctionnement du marché immobilier. La variabilité des prix du logement est amplifiée très fortement par les obstacles mis à l'ajustement entre l'offre et la demande, en particulier par la réglementation.

L'économiste Edward Glaeser (Harvard) a ainsi montré que l'inflation des prix de l'immobilier avait touché les zones où la construction est régulée par des permis de construire, alors que les zones non soumises à ces permis affichaient des prix beaucoup plus stables. Un an avant le sommet de la bulle, le surcout introduit par les permis de construire sur le prix du logement était déjà d'environ 275 milliards de dollars (2005). En France, Vincent Bénard a calculé que cela représentait 45 milliards € en 2005, soit le tiers du prix moyen d'un logement^[2].

La politique monétaire laxiste menée par la réserve fédérale américaine pendant les années 2000 a amplifié le problème, en déversant des milliards sur l'économie. En 2023, le risque est là aussi réel, par exemple en France, après des années de prêts immobiliers à bas taux et avec des apports exigés minimalistes. Alors qu'un ménage rembourse moins de 4% de son capital emprunté chaque année (pour un emprunt sur 25 ans), les anticipations de baisse des prix immobilier sur 2023 sont de l'ordre de 5% minimum.