Logements vacants

Dans la définition officielle de l'INSEE, un logement vacant est un logement à la fois inoccupé et répondant à l'un des cinq critères suivants :

• Proposé à la vente ou à la location
• Déjà attribué à un acheteur (compromis ou promesse de vente par exemple) ou à un locataire
• En attente de règlement de succession
• Conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés,
• Sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.).

Même si l'importance du parc de logements vacants est très surestimée, c'est généralement une des excuses les plus employées pour justifier des réquisitions de logements.

Chiffres du logement vacant

Carte du taux de logements vacants par commune en France selon l'observatoire des Territoires. Rouge = taux élevé (cliquer pour agrandir)

Le logement vacant de long terme, auquel il est généralement fait référence dans le débat public, représente donc une infime minorité de ces logements vacants officiels. La grosse majorité le sont pour une courte période, entre deux ventes, entre deux locations, ou le temps d'une succession. Les chiffres officiels soulignent ainsi que seuls 16 % des logements vacants dans la définition Insee sont durablement vacants, i.e. pour plus que quelques mois entre deux transactions.

Cet impact de définition est très visible dans les grandes villes : « Dans une ville comme Paris, où le marché de l’immobilier est dynamique et la mobilité (départs et arrivées) élevée, ces deux approches entraînent un important écart d’estimation : 117 082 logements vacants selon le recensement (soit 8,5 % du parc de logements en 2017) et 18 648 logements vacants selon le fichier LOVAC en 2020. » Dit autrement, alors qu'à Paris on parle généralement de 9 % de logements vacants, la réalité des logements vacants de long terme est de 1,3 % selon les chiffres officiels de l'APUR

La quasi totalité des logements vacants de long terme se situe dans des zones à la demande locative déprimée, comme la diagonale du vide. Les données de l'Observatoire des Territoires (organisme officiel) soulignent que la proportion de logements vacants (dans une définition large) dans le parc immobilier total est particulièrement élevée dans des zones à l'attrait économique faible, et à l'inverse très bas dans les zones dynamiques. Voir la carte à droite (cliquer pour agrandir). L'INSEE formule le même constat : « la majorité des logements vacants (60 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants ».

En 2016, l'Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable jugeait dans un rapport qui fit référence que « le parc privé de logements durablement vacants [est] surestimé. [..] Le gisement mobilisable de logements vides est marginal ».

On notera aussi que le taux de vacance dans le logement social est supérieur à 3 %, alors que celui-ci n'est pas sujet au risque de vacance avant une vente, propose des loyers faibles et dispose de longues listes d'attente. Il serait donc probablement impossible de réduire significativement le taux de vacance locative dans le marché privé, si même le logement social ne peut descendre sous les 3 %.

Le nombre de logements vacants dans le monde est bien souvent largement supérieur à celui de la France, et l'illustration d'une répartition inadaptée des logements sur le territoire. Ainsi, aux États-Unis où la mobilité est bien plus élevée, 19 millions de logements sont vacants, soit 14 % des habitations du pays.

Causes de la vacance durable des logements

En 2025, la Cour des Comptes confirme ces analyses, estimant le parc de logements durablement vacants à légèrement « plus d'un million », et seulement 118 330 dans les zones tendues. De 2005 à 2017, la Cour note que le nombre de logements vacants toutes causes confondues a augmenté de +47,3% alors le nombre total de logements a augmenté de 41,9 %. La hausse du taux de vacance est donc limitée. Toujours selon la Cour, le taux de vacances était de 8% en 1980 et de 8,1% en 2024. Cette vacance est massivement concentrée dans des zones sans pénuries de logement : « la vacance structurelle est maximale dans les départements d’outre-mer (10,4 % en Guadeloupe, 9,3 % en Guyane, 8,3 % en Martinique) et dans les départements ruraux de l’Hexagone (10,6 % en Creuse, 8,8 % dans la Nièvre, 8,5 % dans la Meuse). Dans les zones tendues en revanche, en 2022 1,5 % seulement des logements étaient vacants depuis plus de deux ans, pour un volume total de 118 330 logements concernés ». Et d'ajouter : « 42 % des logements vacants depuis plus d’un an se caractérisent par leur localisation dans un bassin de vie à faible tension immobilière, par leur proximité à des lieux de nuisance ou leur situation aux abords des centralités commerciales ou historiques (à l’exception des grandes agglomérations). Un logement a ainsi 4,4 fois plus de chances d’être vacant s’il est situé dans un bassin de vie où les prix de l’immobilier sont les moins chers, par rapport à un bassin de vie où les prix sont les plus élevés (toutes choses égales par ailleurs). Les situations de transmission patrimoniale à l’origine de la vacance dite de succession et la résidence du propriétaire en structure collective (Ehpad, hôpital…) sont aussi un facteur significatif de risque de vacance, bien que concernant une proportion moindre des logements durablement vacants (20 %). Un bien dont le propriétaire est récemment décédé ou réside en structure collective a une probabilité plus de quatre fois supérieure d’être vacant qu’un autre logement. »

Usage politique de la notion de logements vacants

Même si les chiffres de logements vacants appellent à beaucoup de nuance (cf. supra), ils sont très largement utilisés, souvent de manière malhonnête, pour justifier des « solutions » étatistes.

Fiscalité

On peut ainsi mentionner la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), créée dans les années 1990, et alourdie en 2013 puis 2023. Conçue pour réduire le nombre de logements vacants, elle n'a eu aucun effet en la matière : selon les chiffres de l’Insee, le nombre de logements vacants avait augmenté de 36 % en 10 ans entre 2002 et 2012. Entre autres raisons expliquant cet échec, la fiscalité ne répond pas à la cause sous-jacente expliquant les réticences de certains propriétaires à louer leur bien, en particulier la « crainte d’un locataire indélicat » difficilement expulsable.

Attaques sur le droit de propriété

Les logements vacants sont utilisés comme cache-sexe de mouvements voulant attaquer le droit de propriété. Pour sa campagne présidentielle de 2007, Ségolène Royal entendait ainsi « préempter les logements vides spéculatifs » comme « solution» face à la crise du logement. En 2023, c'est la députée socialiste Fatiha Keloua Hachi qui a recours à la même excuse (« 8 logements sur 100 sont vides ») pour la mettre en rapport avec le fait que des étudiants ne peuvent pas se loger.

Ces différentes attaques sont généralement suivies d'appel à réquisitionner ou préempter les logements vacants ou plus largement, entre autres attaques sur le droit de propriété. Loin d'être limitée à la gauche, cette tentation est même présente chez les élus macronistes comme le ministre du Logement Olivier Klein.

Quelles solutions durables au problème du manque de logement ?

La pénurie de logements, en particulier dans le parc locatif, est une réalité indéniable en France aujourd'hui. Avec leur part extrêmement limitée (1 %), les logements durablement vacants ne peuvent être au mieux qu'une piste mineure. Les libéraux soulignent de longue date le besoin absolu d'encourager la construction de logements, ou plutôt de cesser de limiter la construction, en libérant l'offre foncière. On peut lire des solutions précises ici.

La composante fiscale est en tout état de cause inefficace comme le relève la Cour des Comptes en 2025, en particulier car les causes de la vacance sont structurelles et non financières. La fiscalisation de la vacance participe ainsi purement d'une logique financière de maximisation des revenus fiscaux. Dans les mots de la Cour des Comptes : « Les actions publiques entreprises peinent cependant à donner des résultats probants. Les aides et les mesures d’encouragement à destination des propriétaires, si elles se développent, n’ont pas à ce jour fait la preuve de leur efficacité. Les leviers fiscaux établis depuis plusieurs années permettent des rentrées fiscales en nette augmentation mais sans effets avérés sur la résorption de la vacance structurelle, et ne sauraient en tout état de cause résoudre à eux seuls cette vacance ».

Voir aussi

• Marché immobilier
• Contrôle des loyers
• Crise du logement

Accédez d'un seul coup d’œil au portail économie.