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SCPI
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d'investissement collectif permettant principalement aux particuliers et plus rarement aux investisseurs institutionnels de participer indirectement à l'immobilier d'entreprise. Elles sont également connues sous le nom de « pierre-papier ».
Présentation et avantages
Le fonctionnement des SCPI repose sur le principe de la mutualisation des fonds entre porteurs de parts. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI, et cette dernière regroupe ensuite les capitaux ainsi collectés pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié, composés selon le style de gestion de la SCPI, de bureaux, et/ou commerces, et/ou santé, et/ou logistique, etc). Les revenus générés par ces biens immobiliers (loyers, plus-values à la revente, etc.) sont ensuite redistribués aux investisseurs en fonction du nombre de parts qu'ils détiennent, après prélèvement par la société de gestion de ses frais.
C'est un placement financier qui permet donc une diversification généralement non accessible à un investisseur particulier en raison du prix unitaire de chacun des actifs immobiliers. La liquidité est également plus élevée que pour une détention d'un bien immobilier en direct, même si elle est très loin d'être garantie, en particulier dans les marchés baissiers. C'est également un des rares produits d'investissement en France pour lequel les banques acceptent de prêter de l'argent, y compris sur de longues périodes. Enfin c'est un produit à la gestion simple, puisque tout est délégué à la société de gestion.
Limites
Les investissements en SCPI comportent également des risques. Ce sont des placements peu liquides, peu transparents (en particulier sur la valorisation des parts), avec une forte dépendance à la gestion de la société de gestion, avec laquelle les investisseurs sont de facto pieds et poings liés.
Présentées souvent à tort comme des actifs sûrs, elles sont soumises à des variations d'une ampleur qui peut être extrêmement forte, telle la réduction en juillet 2023 de 17% de la valeur de certaines SCPI par Amundi Immobilier, l'un des plus gros acteurs du marché[1]. Cette baisse venait après une hausse de 2% moins d'un an auparavant.
Par ailleurs, alors que le patrimoine du ménage français est déjà très lourdement orienté vers l'immobilier, les SCPI tendent à déséquilibrer encore plus ces patrimoines vers des actifs immobiliers particulièrement soumis au risque fiscal par leur nature bloquée. La fiscalité des SCPI a ainsi été alourdie nettement sous la présidence d'Emmanuel Macron, en ne « bénéficiant » pas de la flat tax sur les revenus du capital.
Enfin, les frais sont particulièrement élevés. Outre les frais de gestion annuels, les droits d'entrée représentent généralement plusieurs années de rendement, et ce alors que ce sont déjà les souscripteurs qui paient les frais de notaire des achats d'actifs immobiliers. Ces droits d'entrée servent largement à rémunérer les intermédiaires, par des rétrocessions, mais peuvent être rétrocédés à l'investisseur chez de rares courtiers comme Louve Invest.
Notes et références
Voir aussi
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